在傳統(tǒng)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈、利潤(rùn)空間相繼萎縮的大背景下，旅游業(yè)整體變得炙手可熱，景區(qū)、度假村、主題公園、民宿、農(nóng)家樂(lè)、旅游小鎮(zhèn)等旅游目的地發(fā)展呈井噴態(tài)勢(shì)，其中，房車營(yíng)地和自駕車營(yíng)地也成為了關(guān)注重點(diǎn)。那么，在什么地方建設(shè)營(yíng)地就成為了投資者需要考慮的首要問(wèn)題，而投資者要探尋的歸根結(jié)底就是營(yíng)地的前置資源到底在什么地方？

要進(jìn)入旅游和營(yíng)地產(chǎn)業(yè)的投資人，尤其是那些跨行而來(lái)的、有著傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)基因的投資方首先需要搞清楚的是，旅游及營(yíng)地產(chǎn)業(yè)所涵蓋的資源基本都在什么地方、大致分為哪幾個(gè)類別、去與誰(shuí)合作、每類資源都有什么樣的特點(diǎn)。通常，我們將旅游及營(yíng)地產(chǎn)業(yè)所涵蓋統(tǒng)籌的資源劃分為幾大類別：水利風(fēng)景區(qū)、森林公園、地質(zhì)公園、自然保護(hù)區(qū)等。

資源有哪些

這些資源可以按照行政等級(jí)劃分為國(guó)家級(jí)、省級(jí)、地市級(jí)等。一般來(lái)講，等級(jí)越高意味著此類風(fēng)景資源與環(huán)境條件就越好，越適合開(kāi)展觀光、娛樂(lè)、休閑、度假或科學(xué)、文化、教育活動(dòng)。這一類資源尤其是以“國(guó)”字頭為主的功能區(qū)，在維護(hù)工程安全、保護(hù)生態(tài)、改善人居環(huán)境拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展多方面都有著極其重要的功能作用，而且在未來(lái)旅游及營(yíng)地產(chǎn)業(yè)中是重點(diǎn)被各類投資方關(guān)注的類型，它們?cè)诮鉀Q生態(tài)紅線、水源地安全等必須強(qiáng)制性要求前提下，將成為旅游及營(yíng)地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)新的增長(zhǎng)極。

但需要強(qiáng)調(diào)的是，這類資源相應(yīng)的生態(tài)政策、環(huán)境政策等紅線條件是相當(dāng)嚴(yán)苛的，幾乎沒(méi)有更多的彈性余地。在實(shí)際投資這類旅游資源或營(yíng)地時(shí)，必須弄清楚在國(guó)家的主體功能區(qū)內(nèi)你要投資的景區(qū)功能是什么，相關(guān)生態(tài)、環(huán)保和政策是什么，底線是什么，能做什么，不能做什么，否則在嚴(yán)格的政策和法規(guī)條件下，很多原來(lái)預(yù)計(jì)的經(jīng)營(yíng)思路根本沒(méi)法落地，就更談不上會(huì)有收益了。

優(yōu)勢(shì)是什么

傳統(tǒng)的各類A 級(jí)景區(qū)也可以作為尋找旅游及建設(shè)營(yíng)地的資源來(lái)考慮，我國(guó)的旅游景區(qū)質(zhì)量等級(jí)劃分為五級(jí)，從高到低依次為AAAAA、AAAA、AAA、AA、A級(jí)旅游景區(qū)，各方關(guān)注的重點(diǎn)通常是5A、4A 景區(qū)，這兩類景區(qū)的資源優(yōu)勢(shì)也是相當(dāng)明顯的。從現(xiàn)狀來(lái)看，目前我國(guó)2萬(wàn)多家旅游景區(qū)中公有制旅游景區(qū)比例在80% 以上，并且大多數(shù)景區(qū)承擔(dān)著多種功能，如自然保護(hù)、文物保護(hù)、科學(xué)研究、考察接待等。實(shí)際上，大部分景區(qū)旅游的經(jīng)營(yíng)功能只不過(guò)是其中的一個(gè)很小的功能而已。

景區(qū)的經(jīng)營(yíng)收入絕大部分來(lái)源于門票，特別是自然類和人文類的旅游景區(qū)，受制于多種因素，比如交通、游客基數(shù)、基礎(chǔ)設(shè)施等，很多景區(qū)的多種特色經(jīng)營(yíng)活動(dòng)一直開(kāi)展不順利，無(wú)法形成產(chǎn)業(yè)鏈。加上景區(qū)管理成本高、負(fù)擔(dān)重，因而大多數(shù)景區(qū)經(jīng)營(yíng)效益不理想，難以實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化，在一定程度造成了資源的限制與浪費(fèi)。值得一提的是，景區(qū)的功能也不僅僅是觀光這一單一功能，例如，鳥巢、水立方、故宮博物院等也都是5A 景區(qū)，但在這類景區(qū)內(nèi)想要建設(shè)房車和自駕車營(yíng)地基本是沒(méi)有可能的。

該如何利用

從大部分的景區(qū)現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，A 級(jí)景區(qū)管理體制主要分為企業(yè)化管理和非企業(yè)化管理兩種方式，前者包括國(guó)有企業(yè)經(jīng)營(yíng)、民營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)、股份制企業(yè)經(jīng)營(yíng)和整體租賃經(jīng)營(yíng)幾類。非企業(yè)化經(jīng)營(yíng)又分為具有行政職能的管理與不具有行政職能的管理兩類，例如有的大型景區(qū)會(huì)單獨(dú)設(shè)置旅游局、管理協(xié)會(huì)、管委會(huì)等。還有一種是新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展逐漸形成的資源，如旅游度假區(qū)、特色小鎮(zhèn)、田園綜合體、綜合性房車露營(yíng)地、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)園區(qū)、技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、研學(xué)旅行基地、工業(yè)基地、影視基地、自然教育基地等。

不同于前幾類依托自然資源為主，或者重大的標(biāo)志性建筑、游樂(lè)功能區(qū)等形成的資源，這一類依托新興產(chǎn)業(yè)逐漸形成的資源并不好簡(jiǎn)單地做個(gè)分類，主要是因?yàn)樵谀骋划a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上逐漸形成的區(qū)域，屬于典型的生產(chǎn)、生活、生態(tài)“三生融合”的經(jīng)濟(jì)模式，是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)下對(duì)發(fā)展模式的有益探索，符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，注重形成滿足市場(chǎng)需求的比較優(yōu)勢(shì)和供給能力。這類資源開(kāi)發(fā)模式例如目前的旅游度假區(qū)、產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）園和臨空港相對(duì)成熟，房車露營(yíng)地、小鎮(zhèn)和綜合體以及研學(xué)旅行都走在供給側(cè)風(fēng)口，大市場(chǎng)氣候并未真正形成。

值得注意一提的是，特色小鎮(zhèn)的模式目前發(fā)展迅速，出現(xiàn)了大批的項(xiàng)目，但在國(guó)內(nèi)多年的發(fā)展中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)的一哄而上的情況，隨之會(huì)造成大批土地和資金資源浪費(fèi)，這一現(xiàn)象在小鎮(zhèn)發(fā)展中應(yīng)該盡力避免，發(fā)展良好的小鎮(zhèn)應(yīng)該是有產(chǎn)業(yè)支撐的，離開(kāi)產(chǎn)業(yè)談小鎮(zhèn)建設(shè)會(huì)有相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。

發(fā)展這類新興項(xiàng)目，不少投資者在初期拿地的時(shí)候地塊較大，開(kāi)發(fā)建設(shè)周期都比較長(zhǎng)，在不違反規(guī)劃用地政策的前提下，其中的邊緣地塊，規(guī)劃綠地、配套公園等等區(qū)域用于建設(shè)自駕車及房車營(yíng)地項(xiàng)目也是可行的。而且，由于周邊有著產(chǎn)業(yè)支撐，還可以有效地解決營(yíng)地項(xiàng)目周一到周五的日常經(jīng)營(yíng)痛點(diǎn)問(wèn)題，雙方可以互為配套，營(yíng)地可以作為產(chǎn)業(yè)的娛樂(lè)、餐飲、住宿等配套，產(chǎn)業(yè)區(qū)人流則可以作為營(yíng)地的重要日�？驮吹�。

最后，說(shuō)起旅游資源分類，獨(dú)特核心模式資源也不容忽視，如主題樂(lè)園、美麗鄉(xiāng)村、度假村、農(nóng)莊、民宿、特色酒店、帳篷營(yíng)地、房車營(yíng)地等等，這類資源通常僅靠一兩個(gè)優(yōu)勢(shì)特色就可以聚攏大量的人氣，例如莫干山的民宿、袁家村的餐飲、太湖一號(hào)房車營(yíng)地、格拉丹的帳篷營(yíng)地等。圍繞這一類的資源做橫向延展，或許是投資者應(yīng)該著重考量的發(fā)展方向。

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