一、文旅時(shí)代的新特征

做任何事情，首先要了解正處在一個(gè)什么樣的時(shí)代，只有先搞清楚了這個(gè)時(shí)代正在發(fā)生什么樣的變革，整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到了哪個(gè)歷史階段，才有可能搶占時(shí)代的制高點(diǎn)。新的文旅時(shí)代具有“一個(gè)潮流、兩個(gè)對(duì)流和三個(gè)需求”方面的特征：

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一個(gè)潮流：大休閑的潮流

根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，人均GDP進(jìn)入1000美金以后，真正意義上的旅游才開始，隨之而來的，是一個(gè)全民觀光旅游的浪潮。當(dāng)人均GDP突破3000美金時(shí)，大眾觀光旅游開始向休閑、體驗(yàn)旅游轉(zhuǎn)型。而人均GDP超過5000美金標(biāo)志著進(jìn)入休閑旅游全面爆發(fā)、體驗(yàn)旅游蓬勃發(fā)展的新時(shí)代。

到今天，中國的人均GDP已經(jīng)達(dá)到6600美金，全新的體驗(yàn)旅游時(shí)代正撲面而來，這將是一種新的生活方式，要享受生活、逃離都市、尋找理想中的烏托邦，要減輕焦慮、釋放心情、尋找自我、還要豐富多彩。

在這股休閑浪潮下，圍繞著體育、旅游、休閑、文化等巨大的產(chǎn)業(yè)鏈釋放出了巨大的消費(fèi)力。現(xiàn)總結(jié)了休閑產(chǎn)品的七種主要形態(tài)，包括：主題度假酒店、休閑運(yùn)動(dòng)、郵輪游艇、娛樂活動(dòng)、養(yǎng)生產(chǎn)品、餐飲產(chǎn)品和文化產(chǎn)品。

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兩個(gè)對(duì)流：內(nèi)外對(duì)流、城鄉(xiāng)對(duì)流

三十年前的中國以生產(chǎn)為核心，兩頭在外；三十年后將以消費(fèi)為驅(qū)動(dòng)，市場在國內(nèi)，消費(fèi)在國內(nèi)。在休閑經(jīng)濟(jì)撲面而來的大潮中，需要注意到兩個(gè)現(xiàn)象。

第一個(gè)叫內(nèi)外對(duì)流：一方面是國內(nèi)游客、開發(fā)者的海外考察、訪問、旅游，現(xiàn)在國內(nèi)許多企業(yè)已經(jīng)不滿足于自己的認(rèn)識(shí)而積極地去世界各地進(jìn)行全球抓藥；另一方面國外相關(guān)機(jī)構(gòu)積極進(jìn)入廣闊的中國市場，促進(jìn)國內(nèi)國外在休閑產(chǎn)業(yè)、休閑產(chǎn)品、休閑服務(wù)的開發(fā)、互動(dòng)、合作。

第二個(gè)是城鄉(xiāng)對(duì)流，即新型城鎮(zhèn)化：鄉(xiāng)村的人渴望都市現(xiàn)代生活，都市人又想逃離到山清水秀的鄉(xiāng)村生活。這其中城市反哺農(nóng)村是真正推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化的核心，都市人在享受鄉(xiāng)村生活的同時(shí)把城市文明帶入和植入鄉(xiāng)村，推動(dòng)都市文明和鄉(xiāng)村文明的結(jié)合。今天在鄉(xiāng)村形成了五股返鄉(xiāng)力量，包括：返鄉(xiāng)農(nóng)民、返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)者、本土企業(yè)、都市小資和富豪，當(dāng)他們帶著新的眼光和資本回到鄉(xiāng)村，鄉(xiāng)村旅游和休閑產(chǎn)業(yè)的開發(fā)面臨新的變革。

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三個(gè)需求：生態(tài)、文化、健康

文旅地產(chǎn)的開發(fā)必須要滿足三個(gè)需求。第一個(gè)是生態(tài)的需求。第二個(gè)是文化的需求，現(xiàn)今的文化呈現(xiàn)出主流化、高科技化、大眾化和全球化的特征，要滿足文化的需要，項(xiàng)目需要經(jīng)歷從傳承文化到創(chuàng)造文化、從創(chuàng)造文化到消費(fèi)文化、從消費(fèi)文化到升華文化三個(gè)過程的輪回。第三個(gè)是健康的需要。

所以，當(dāng)休閑浪潮、新型城鎮(zhèn)、地產(chǎn)轉(zhuǎn)型、打造文化軟實(shí)力、經(jīng)濟(jì)提質(zhì)增效、美麗中國夢(mèng)等諸多因素的巧妙碰撞，文旅地產(chǎn)成為了其中一個(gè)獨(dú)特而重要的抓手。天時(shí)、地利、人和均已具備，文化旅游地產(chǎn)迎來了自身發(fā)展的機(jī)遇期。

但是，文旅地產(chǎn)有兩大開發(fā)難點(diǎn)：

首先，必須要有大的資金投入，這是一個(gè)“大投入大產(chǎn)出、中投入小產(chǎn)出、小投入無產(chǎn)出“的領(lǐng)域；其次，商業(yè)模式的設(shè)計(jì)和品牌的塑造，一個(gè)成功的旅游地產(chǎn)商必須打造出獨(dú)特性的旅游產(chǎn)品，塑造獲取優(yōu)惠資源的企業(yè)和產(chǎn)品品牌，形成可持續(xù)發(fā)展的運(yùn)營模式。

現(xiàn)階段國內(nèi)旅游地產(chǎn)的發(fā)展還處在一個(gè)初期階段，與國際上有很大差距，大致表現(xiàn)在四個(gè)方面：旅游主導(dǎo)特點(diǎn)、產(chǎn)品多元特點(diǎn)、長線經(jīng)營特點(diǎn)、市場廣泛特點(diǎn)。這種比較的意義在于感受差異及意識(shí)問題，并不是說什么都需要跟國外一致。

文旅地產(chǎn)的本質(zhì)是為人們提供一種全新的生活方式�！叭�新”體現(xiàn)在六個(gè)方面：良好的生態(tài)環(huán)境、完善的休閑配套、獨(dú)特的文化主題、多元的人群組合、組團(tuán)式的結(jié)構(gòu)、獨(dú)特的生活方式。

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